2022年末のラスベガス不動産状況

不動産のお話は、上の表（本日12/19日配信）が今年を物語っていると思います。

住宅ローンの金利がこのように2倍近くの上昇に動いてしまっては、購入するお家を変更せざるを得ないと思います。

少し前の7％よりは今落ち着きましたが、それでも6％前半です。来年の金利の予測は更に”上昇”ですが、その上昇が過ぎるとレートは下がってくると言われております。それはさ来年以降のお話しだそうです。

住宅ローンの金利が上がると実際どのような支払いになるのかを数字で見てみましょう。

$430,000の物件を購入の場合

Rateが6.35％で10％Downpayment頭金を入れると

月々の支払いはざっと$3,005と算出されます。

こちらには税金、保険、Mortgage Insurance(PMI)が含まれていますが、更にこちらにHOA費用がある場合にはその支払いが金額に追加されます。

一方、Rateが3.35%で10％Downpaymentですと月々の支払いは$2,303が今年の5月頃まででした。

しかし、来年は物件の価格に10％、15％の調整が入るとの予想もあります。

その場合$430,000から10％ダウンで価格は$387,000 月々の支払いは$2,704、

15%ダウンで価格は$365,500, 支払いは$2,554です。

という事でこのように高いRateが続く場合でも15％くらいの価格調整が入れば、将来Refinance借り換えを行う事で月々の支払いをおさえられると考えればよろしいかと思います。

ラスベガスの場合ともかく2019年までは住宅もコンドミニアムもとても安かったと思います。不動産市場では来年は2018年頃の価格になるとの予測も聞きます。ラスベガスは2008年以降他州と異なる大打撃を受けていますので、価格の調整はここでは15％も入らないと私は思っています。実際優良物件は今でも直ぐに売れています。

住宅価格はお隣カリフォルニアからに比べるとまだまだ安価ですし、災害もなく住宅保険も安いという事で、55＋シニアコミュニティーSun City Summerlinなどは今でも現金のみならず、ローンでも購入があります。他の州にお住まいの方々は価格が下がる前にそこで家を売られてラスベガスに移住されているようです。ともかく他州の車のナンバープレートを多く見かけます。

＊三菱UFJ外国為替相場チャート使用

日本円でこれから米国物件のご購入をお考えのお客様向けのお話です。

そのような方々には高い米国住宅になってしまいました。今は旨味のない投資家もしれません。

米国民の半数が11月の中間選挙で現状でも良しと判断されました。今後は更にインフレ、犯罪者数増も右肩上がりは絶対と言われています。なので、円が弱い間にわざわざこちらに来られれて危ない街でお買い物をする必要もないのかとも思います。

2年後の大統領選の動きを見守りたいと思います。

大統領の交代でここまで個人の生活に影響が出るなど考えていませんでしたので。

しかし来年、米国の住宅価格が崩壊するようでしたら躊躇なくドル資産を増やしてください。今の米国の状況としては、多くの人々が家を買いたいにも関わらず住宅ローンの金利高のみならず、全米で大掛かりなレイオフも予測されており、ともかく手を出せない状況にあるというだけで家の需要はとても大きいのです。という事なので金利が下がり始めて人々のマインドが上昇し始めたらまた住宅価格は瞬く間に高騰すると思います。現在はパニック買いもなく、選択も多く、売り手の言いなりになる必要もなく、買い手には好条件です。

ラスベガスは全米の人々の懐状況の影響を直接受ける産業が主です。個人旅行客のみではラスベガスは賄えません。多くのハイローラー、企業のコンベンション等が必要です。その為には強い米国が賑わっていた頃のように小さな企業が大きな儲けを出し、そこで働く多くの人々がラスベガスで大盤振る舞いできるように頑張って頂きたいものです。

最後に、来年のLas Vegas Realtorのプレジデントは弊社Realty One GroupのMerri Perryさんです。

こちらのチームは弊社ドル箱チームのひとつです。

私も彼女に投票しました!

実際は良く知らない人ですが、彼女はラスベガス出身でともかくラスベガスの将来を気にかけ家を売るにしても現金で買い漁るヘッジファンドに売るではなく、家の価値を重んじる個人や若いカップルから同時にオファーを受けたなら、その人々に家を売るよう売り手を説得してみてくれないかという事をミーティングで話されていました。確かにヘッジファンド等は短期で売り手に利益をもたらす事はできますが、末永くラスベガスの事を思うのであれば彼女の考えは一理あると思い、そのような状況下にあった場合には売り手にお話すようにしています。

それではともかくHappy Holidays & Merry Christmas 🎄